在住宅領(lǐng)域步入樓市調(diào)控常態(tài)化，限購、限貸等手段長(zhǎng)期抑制住宅投資之后，一、二線城市的商業(yè)地產(chǎn)特別是中高端寫字樓市場(chǎng)，成為近兩年房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。與之相對(duì)應(yīng)的是，當(dāng)住宅房?jī)r(jià)漲幅被限制后，最能反映寫字樓價(jià)值的租金水平近兩年來快速上漲。不過隨著三季度以來歐債危機(jī)愈演愈烈，以及國內(nèi)GDP增速有所下滑等多重因素作用，再加上持續(xù)上漲的租金已經(jīng)達(dá)到租戶可承受的極限，剛剛過去的三季度，北京、上海、廣州、深圳等主要城市的寫字樓租金上漲幅度均有所趨緩。

空置率高

戴德梁行、高緯環(huán)球、高力國際、世聯(lián)地產(chǎn)、第一太平戴維斯等機(jī)構(gòu)，近日相繼發(fā)布全國各主要城市寫字樓市場(chǎng)三季度季報(bào)。一個(gè)共同的特征就是，在實(shí)現(xiàn)了近兩年的高速增長(zhǎng)之后，這些城市的寫字樓需求在三季度不約而同地有所放緩，相應(yīng)的租金上漲幅度也明顯放緩，有的城市甚至出現(xiàn)了租金水平下滑的情況。

戴德梁行報(bào)告顯示，2012年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無新項(xiàng)目入市，總存量仍保持為665.7萬平方米?！敖?jīng)濟(jì)的不確定因素以及有限的可租賃面積，導(dǎo)致本季寫字樓市場(chǎng)吸納走低，第三季度寫字樓凈吸納量為17551平方米，而前三季度吸納量則達(dá)到24.2萬平方米?！贝鞯铝盒腥A北區(qū)研究部主管魏東對(duì)新金融記者表示。經(jīng)過兩年多的租金持續(xù)上漲，北京寫字樓租金增幅從上季度開始放緩，受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，三季度寫字樓市場(chǎng)需求明顯放緩，租金增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力開始減弱。同時(shí)目前的高租金水平已接近租戶所能承受的極限，寫字樓報(bào)價(jià)開始趨于理性，市場(chǎng)平均租金同上季相比保持穩(wěn)定，租金環(huán)比僅增長(zhǎng)2.3%至每月每平方米295.47元。

高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，三季度上海甲級(jí)寫字樓有效凈租金達(dá)到每月每平方米人民幣428元，與上一季度相比僅上漲0.2%。租金上漲緩慢，與空置率的上升有顯著關(guān)系。據(jù)了解，該季度上海核心商圈甲級(jí)寫字樓共有兩個(gè)項(xiàng)目投入使用，新增供應(yīng)量接近12萬平方米，使得上海甲級(jí)寫字樓空置率從二季度的4.3%回升到三季度的5.4%。

而成都的寫字樓空置率更為驚人，三季度成都甲級(jí)寫字樓的平均空置率被推高至40.9%，達(dá)到歷史最高水平。其中東大街區(qū)域由于新增的大量供應(yīng)，甚至推動(dòng)空置率升至55.7%，高居成都各區(qū)域市場(chǎng)之首。高空置率直接導(dǎo)致了成都寫字樓三季度租金下滑0.6%，至每月每平方米人民幣161.1元。“總體來看，四季度成都甲級(jí)寫字樓租金仍然面臨著較大的下行壓力。”高緯環(huán)球中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人張平對(duì)新金融記者表示。

第一太平戴維斯日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度，天津市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)無新增項(xiàng)目入市，全市甲級(jí)寫字樓總存量仍維持在85.06萬平方米。全市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)整體空置率為21.6%，較上季度環(huán)比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)。甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的平均成交租金環(huán)比下降0.3%，至每月每平方米139元。

除上述機(jī)構(gòu)，高力國際和世聯(lián)地產(chǎn)近日也分別發(fā)布了廣州和深圳的三季度寫字樓市場(chǎng)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，三季度廣州甲級(jí)寫字樓平均租金下降2.3%，至每月每平方米人民幣157.6元，整體空置率水平則上升1.6%。三季度深圳寫字樓總租賃面積達(dá)88040平方米，環(huán)比上漲0.3%，平均租金每月每平方米143元，環(huán)比上漲11.7%。

戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅指出，三季度大部分中國市場(chǎng)的吸納量都較之前一季減少?！靶枨蟮霓D(zhuǎn)弱，直接影響了部分市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)?！奔o(jì)言迅表示。

回歸理性

在接受新金融記者采訪的過程中，業(yè)內(nèi)人士一個(gè)普遍的觀點(diǎn)就是，此前對(duì)于住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲控制，使開發(fā)商和投資者紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)。而在經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高速發(fā)展之后，整個(gè)寫字樓市場(chǎng)開始出現(xiàn)回歸理性的信號(hào)，而寫字樓租金在增長(zhǎng)達(dá)到一定程度后漲幅趨緩，則是其回歸理性的重要一環(huán)。

愈演愈烈的歐債危機(jī)、美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速減緩，都使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響。企業(yè)擴(kuò)張動(dòng)力不足，成為寫字樓需求減少的重要原因之一?！?012年上半年，由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，跨國企業(yè)擴(kuò)張相較去年趨于謹(jǐn)慎，目前國內(nèi)企業(yè)成為寫字樓市場(chǎng)新增租賃需求的主力?！蔽簴|對(duì)新金融記者表示。

張平則指出，北上廣深等一線城市，近兩年來的寫字樓租金快速上漲，使得核心商圈受到高租金擠壓，市場(chǎng)需求相對(duì)平淡?！安糠謽I(yè)主表示三季度問詢量及看房率均有下降，也導(dǎo)致出租價(jià)格有所調(diào)低?！睆埰奖硎?。

業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)雖然在一定時(shí)期內(nèi)在調(diào)控中“因禍得?！?，大量原本瞄準(zhǔn)住宅的投資需求涌向?qū)懽謽?、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但依然脫離不了大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響?！盁o論是買賣還是租賃市場(chǎng)，買賣雙方都需要保持理性的心態(tài)，平穩(wěn)的租金水平，有利于企業(yè)的發(fā)展的同時(shí)，也有利于培育出更加成熟的寫字樓市場(chǎng)需求?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。