金九銀十，北京房價快速攀升，近郊區(qū)域住宅價格又一次超過寫字樓售價，商住倒掛現(xiàn)象再次上演。
　　根據(jù)國家統(tǒng)計局10月22日發(fā)布的大中城市新房價格指數(shù)，北京9月房價同比增幅達20.6%，六環(huán)內(nèi)單價2萬元以下的住宅基本絕跡。但據(jù)搜狐焦點商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京近郊多個寫字樓項目，市場行情并沒有隨著整體市場水漲船高，售價明顯低于同區(qū)域住宅價格。
“住宅均價大概在3.3—3.4萬，寫字樓只要2.9萬，”昌平住總?cè)f科金域國際的銷售人員告訴記者。除了金域國際，位于房山的綠地啟航國際寫字樓售價為19000元/平米，但同一項目的住宅產(chǎn)品售價已達26000元/平米，區(qū)域內(nèi)首創(chuàng)新悅都、世茂維拉、萬科幸福匯等多個住宅項目價格也同樣在26000—28000元/平米左右，和寫字樓相比價格最高差了近萬元。
　　同時，亦莊區(qū)域?qū)懽謽桥c住宅的售價更為懸殊，位于亦莊核心區(qū)緊鄰地鐵沿線的力寶廣場為區(qū)域內(nèi)5A寫字樓項目，售罄后已于近期交房，在售的二手房價格為26000平米。區(qū)域內(nèi)萬科金域東郡、金茂悅等住宅新盤地理位置已接近6環(huán)，且沒有地鐵接駁，但售價相較亦莊核心區(qū)域的寫字樓仍高出4000—8000元/平米。
　　此外，通州、大興區(qū)域?qū)懽謽琼椖渴蹆r同樣低于區(qū)域內(nèi)住宅價格。但在國際房地產(chǎn)市場中，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價往往比住宅項目高出30%左右。
　　“寫字樓價格更接近真實產(chǎn)品價值”
　　“目前的市場環(huán)境，國際慣例在國內(nèi)短時間難以實現(xiàn)。”中原地產(chǎn)商務(wù)樓宇部總經(jīng)理徐越分析，在目前的市場形勢下，住宅產(chǎn)品供應(yīng)少需求多，具有相對價格優(yōu)勢的郊區(qū)產(chǎn)品需求旺盛，進一步刺激了價格的攀升。寫字樓市場則更為理性，供應(yīng)與需求相對平衡，不會在短期內(nèi)出現(xiàn)較大幅度的波動。“商住倒掛的現(xiàn)象，很大程度是住宅的價格被擠壓的過高，而不是寫字樓的價格低，寫字樓的價格更貼近真實的價值。”
　　除此之外，寫字樓與住宅拿地成本的差別，也影響了入市后的價格。據(jù)土地整理儲備中心土地成交數(shù)據(jù)顯示，大興天宮院板塊，住宅項目萬科橙所在地塊的住宅樓面價，扣除保障房之后將近1萬，但項目北側(cè)的寫字樓項目綠地啟航國際所屬的義和莊地塊，在區(qū)位上更接近核心區(qū)域，同樣緊鄰軌道交通，但樓面價就只有8000多。此外，今年年中泰禾地產(chǎn)受讓的兩宗的通州臺湖地塊住宅地塊的樓面價格比商業(yè)金融用地的樓面價高近7000元/平米。
　　“商住倒掛”抄底商業(yè)正當(dāng)時
　　“商住倒掛”當(dāng)前，是否適合抄底商業(yè)地產(chǎn)？徐越認為，商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價值還沒有被充分挖掘，仍處于價值洼地，適合進行長線投資行為。對于新興區(qū)域而言，配套還不夠完善，沒有得到客戶認可，需求雖然還有待挖掘，但城市化進程的推進，核心區(qū)域商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)稀缺給位于郊區(qū)的寫字樓很大的升值空間。此外，住宅產(chǎn)品征收個人所得稅后，在稅費成本上相交商業(yè)產(chǎn)品并沒有明顯的優(yōu)勢，價格有明顯差異的情況下，住宅的投資客群將進一步擠壓至商業(yè)地產(chǎn)。